烂尾楼？政府开端出手！沧州：如房款不进入监管账号，购房合同无效

本文来历：年代周报 作者：赵佳琪<\/p>

停贷风云还在持续。<\/p>

继2022年6月30日江西景德镇某楼盘业主因高楼烂尾发布强制停贷奉告书后，包含郑州、合肥、武汉等多个城市连续呈现了业主欲“停贷”现象。<\/p>

上述事情发酵后，敏捷引起银保监会、银行、当地政府等各方留意。7月14日，银保监会有关部分负责人作出回应，表明将引导金融机构商场化参加危险处置，加强与住建部分、我国人民银行作业协同，支撑当地政府活跃推动“保交楼、保民生、保安稳”作业。<\/p>

在多张强制停贷奉告书中，年代周报记者发现，业主最为关怀的莫过于预售资金去向，以及预售资金是否遭到严厉管控等问题。<\/p>

针对此，多地呈现应对方法。<\/p>

7月12日，沧州市住宅和城乡建造局网站发布公告，《沧州市商品房预售资金监管方法》（以下简称：《方法》）面向全社会征求意见。<\/p>

7月14日，为有用防备商品房延期交房增量问题，陕西西安市住建局等五部分联合出台了13项方法，其间包含确保购地资金合规、项目建造全程监管、预售资金全额入账、严厉拨付标准、夯实银行职责、健全房地产信誉处理等。<\/p>

同日，广东汕头出台了商品房预售款监督处理暂行方法，相同着重“商品房预售款专款专用”，购房者需直接依照合同将资金打入监管账户。<\/p>

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向年代周报记者表明，全体来看，西安、汕头、沧州等当地关于监管方针的表述无显着差异，最为杰出的改变就是较曾经相关方针而言，监管力度有了较大的提高，且预售资金的划拨规模有了必定的改进与细化。<\/p>

“因为标准拿地、加强预售资金监管等为确保顾客权益的重要方法之一，后续或将有其他城市连续出台相似方针，以防备烂尾楼危险，一起，为优化房地产商场买卖环境等，不扫除监管力度将进一步加大。”关荣雪说。<\/p>

年代周报记者留意到，沧州市出台的《方法》中有一条较为引人重视，即商品房预售资金应悉数存入监管账户，建立监管账户后，在商品房买卖合同中须注明：“购房款不进入监管账号，此合同无效，买售两边可随时免除”字样。<\/p>

监管账户怎么设定？《方法》规则，预售人请求商品房预售答应前，应当挑选监管银行，依照一次商品房预售答应请求对应仅有一个账户的准则，开立专用账户，并同监管银行、监管部分签定新建商品房预售资金监管协议。未建立监管账户的项目，相关部分不得处理商品房预售答应和商品房网签存案。<\/p>

一起，《方法》中清晰，为确保预售资金进入监管账户，商品房预售所得金钱，应悉数存入监管账户，预售人不得直接收存房价款。购房人请求按揭借款的，借款银行或住宅公积金处理中心应当将按揭借款或住宅公积金借款直接发放到该监管账户。<\/p>

那么又该怎么有用管控监管账户信息？《方法》提出，监管账户信息实时传输给监管部分，监管银行在监管部分辅导、监督下，预售人可挑选监管银行，对监管账户进行监管。与开发企业签定监管协议后，须在监管项目售楼处设置监管账户专用存储设备，且能够与监管部分信息系统联网，到达监管账户信息及时传递与交流。<\/p>

“资金监管这件事并不是一件新鲜事，此前各地都有相关方针，但在监管上是有难度的，而上述说到的信息联通或答应以有用处理监管难点，如资金的去向等。”上海华夏地产商场分析师卢文曦向年代周报记者表明。<\/p>

针关于上述所说到的方针，我国房地产数据研究院院长陈晟向年代周报记者表明，假如购房款不进入监管账号，那么政府关于开发商的监管就脱离了操控，由此能够确定房地产企业和购房者的合同无效，继而购房隶属的借款合同也无效。这项行动仍是具有正面含义的。<\/p>

不过，58安居客房产研究院分院院长张波告知年代周报记者，上述方针尽管首要意图在于强化商品房预售资金监管、确保已售期房顺畅竣工交给，经过严控预售资金能够在最大程度上躲避危险。但房款不进入监管帐号，就彻底确定购房合同无效是否具有全国推行性，还值得琢磨。<\/p>

“商品房买卖归于民事行为，民事法律行为是民事主体经过意思表明建立、改变、停止民事法律关系的行为，假如在合同中清晰列示这一行为是停止合同的充要条件，则应该有用，但不具有可追溯性。”张波表明。<\/p>

张波以为，预售资金的严监管还需要和运用的灵敏性相结合，不能一味管死，而导致房企自身的资金流动性变得更差，不少城市“保函”的做法依然是值得推行的。经过灵敏且有用的资金监管，到达保交房的意图，一起还需要更多的配套性方针。<\/p>

首都经济贸易大学特大城市经济发展研究院研究员、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池亦以为，加强预售资金监管旨在维护购房人的权益，防止开发商将资金挪作他用。不能把购房款用于住宅建造，不归入监管则合同无效，是一种行政手法，还应该付之于信誉处理等多种手法防患于未然。<\/p><\/div>